網(wǎng)友解答: 萬達(dá)策略是正確的，實(shí)際上關(guān)鍵不是發(fā)展房地產(chǎn)，關(guān)鍵是在于收縮。而2018年，真正出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)是三類：一類是高負(fù)債的企業(yè)?？梢哉f2018年高負(fù)債企業(yè)很難受，即使利率不上升，但是

萬達(dá)策略是正確的，實(shí)際上關(guān)鍵不是發(fā)展房地產(chǎn)，關(guān)鍵是在于收縮。而2018年，真正出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)是三類：

一類是高負(fù)債的企業(yè)?？梢哉f2018年高負(fù)債企業(yè)很難受，即使利率不上升，但是賺錢越來越難，可以說很多企業(yè)利潤沒有辦法覆蓋利息。所以這一類企業(yè)2019年也不好過。

二類是房地產(chǎn)鋼筋建筑等傳統(tǒng)行業(yè)。老齡化附帶人口出生率下降，未來的需求是個問題，即使不考慮老齡化，人口高峰期的購房需求在前幾年集中釋放，未來如果不是通過超寬松，僅靠基本需求很難抬高地產(chǎn)價(jià)格，再現(xiàn)地產(chǎn)繁榮。

三類是科技創(chuàng)新無法商用的企業(yè)。共享單車如今是困境期，很多企業(yè)想法很好，切入的時(shí)候紅紅火火，但是如今要面對一個實(shí)實(shí)在在的盈利問題。沒有業(yè)績，未來很難立足。

而萬達(dá)很好的處理了問題，規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。一方面，其變賣了大量物業(yè)資產(chǎn)。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)低谷都是現(xiàn)金為王。二方面，其成功上市萬達(dá)電影，成功獲得轉(zhuǎn)型動力。而萬達(dá)商業(yè)則成功低位在香港退市，用最小的成本退出了地產(chǎn)行業(yè)。可以說一整套策略看似簡單，其實(shí)卻是相當(dāng)復(fù)雜的一個舉動。要知道，如今國內(nèi)地產(chǎn)流動性不佳，脫手和轉(zhuǎn)手本就困難，何況如此巨大的騰挪。

當(dāng)然另一方面，也說明了中國企業(yè)應(yīng)該到了轉(zhuǎn)型期。回頭看看A股30多家負(fù)債率高過80%的房地產(chǎn)企業(yè)，很令人憂心。

萬達(dá)不再發(fā)展地產(chǎn)有自身客觀與商業(yè)發(fā)展瓶頸原因、房產(chǎn)宏微觀環(huán)境原因、政策影響和行業(yè)收縮原因、韜光養(yǎng)晦與減弱市場聚焦等多重因素，其實(shí)在這個階段做出這樣的決定是穩(wěn)健的戰(zhàn)略思路，以下我們分析下這四類原因

一、自身客觀與商業(yè)發(fā)展瓶頸原因

歷史淵源

萬達(dá)的迅速擴(kuò)張，得益于萬達(dá)商業(yè)的引擎帶動，住宅的油路動力支撐運(yùn)營思路。行業(yè)內(nèi)的朋友都知道萬達(dá)的幾代產(chǎn)品從萬達(dá)廣場到萬達(dá)茂，最重要因素就是利用萬達(dá)的商業(yè)的強(qiáng)勢快速招商運(yùn)營（多數(shù)主力和次主力商家都隨萬達(dá)一起戰(zhàn)略進(jìn)駐各大萬達(dá)商業(yè)廣場）形成有效的商業(yè)氛圍從而帶動了區(qū)域商業(yè)整體提升形成強(qiáng)大的美譽(yù)度和知名度，因而不少地方政府為了后續(xù)區(qū)域土地賣個好價(jià)錢，拉動板塊整體商業(yè)氛圍提升，便主動聯(lián)系萬達(dá)或者萬達(dá)看到好的發(fā)展機(jī)會也會聯(lián)袂地方政府，從而震撼低價(jià)二類住宅土地變成為萬達(dá)囊中之物，當(dāng)然交換條件便是萬達(dá)商業(yè)必須建成和運(yùn)營，于是萬達(dá)先低價(jià)拿地，再以迅雷不及掩耳之勢快速強(qiáng)勢鋪天蓋地銷售回款，達(dá)到集團(tuán)既定銷售目標(biāo)和進(jìn)度回款后，萬達(dá)開始建設(shè)商業(yè)和部分業(yè)態(tài)招商（萬達(dá)是有自身主力店和次主力戰(zhàn)略合作因素?zé)o需全面招商，利用萬達(dá)品牌商家滾滾來），于是可以說這類操作可以說低成本付出高成本收益，加上萬達(dá)的品牌和強(qiáng)勢銷售，住宅快速回款，部分非自持商業(yè)街商業(yè)和寫字樓公寓商業(yè)也在整體商業(yè)建成運(yùn)營前大量回款，這種運(yùn)營基本可以說全國強(qiáng)勢發(fā)展完全可以多盤齊放，加上萬達(dá)團(tuán)隊(duì)瘋狂的執(zhí)行力和精英前期團(tuán)隊(duì)的全國性統(tǒng)籌調(diào)用，萬達(dá)的住宅和商業(yè)建設(shè)速度就相當(dāng)奔放了，住宅快速達(dá)到預(yù)售然后銷售回款將好賣的先干這一點(diǎn)來說萬達(dá)的朋友將老師先易后難的做題思路執(zhí)行的倒是很是徹底，賣了住宅建商再賣非自持商業(yè)，這種操作確實(shí)在那個時(shí)候成為多數(shù)大小房開公司頂禮膜拜的方式。

近年大環(huán)境造成了自身客觀原因

1、萬達(dá)式拿地模式難度加大

快速復(fù)制的萬達(dá)廣場第五代商業(yè)產(chǎn)品逐步退出歷史舞臺，以本土化以及個性化為主要設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的大型室內(nèi)文化、旅游、商業(yè)綜合體萬達(dá)茂成為萬達(dá)曾經(jīng)想巨資發(fā)展并玩翻上海迪斯尼的必勝法寶，可惜風(fēng)風(fēng)火火的萬達(dá)茂最終以萬達(dá)股債雙殺到王總壯士斷腕結(jié)束了。值得注意的是近年來全國商業(yè)項(xiàng)目異常增量，不僅是運(yùn)營成功或是準(zhǔn)備運(yùn)營的，數(shù)量驚人，與萬達(dá)商業(yè)的競爭日趨白熱化，同時(shí)萬達(dá)茂項(xiàng)目多數(shù)易主，萬達(dá)廣場特別是百貨業(yè)態(tài)和餐飲業(yè)態(tài)受到其他商業(yè)同類項(xiàng)目沖擊較大，萬達(dá)高企的租金和模塊化死板的運(yùn)營模式造成萬達(dá)廣場已經(jīng)走下神壇，光環(huán)開始逐漸減弱，加上原有模式的拿地方式在國家政治環(huán)境的日趨規(guī)范下和前兩年萬達(dá)斷腕后地位的滑坡，很難再進(jìn)行原有的品牌商業(yè)輸出性低價(jià)置換土地，小塊拿地滾動開發(fā)了。經(jīng)過2016—2018年房價(jià)的拉升，土地成本也水漲船高，地方政府在一輪土地房市紅利更為慎重，萬達(dá)現(xiàn)還想通過這種方式拿地難上加難。

2、萬達(dá)廣場運(yùn)營蹣跚，萬達(dá)茂文旅文化底蘊(yùn)歷史沉積不夠缺乏服務(wù)軟實(shí)力

萬達(dá)廣場運(yùn)營模塊化造成團(tuán)隊(duì)人員思維陳舊，萬達(dá)賦予地方主政大員權(quán)利制約較大，區(qū)域公司小圈子龐雜，加上萬達(dá)近年超強(qiáng)度的高壓性工作效率企業(yè)文化和行業(yè)內(nèi)不太具備競爭力的薪酬造成的精英流失較大，因此其萬達(dá)廣場雖然至今發(fā)展到第五代產(chǎn)品，但業(yè)態(tài)的時(shí)代節(jié)奏感較弱。就拿百貨業(yè)態(tài)來說生硬的營銷模式，粗放的運(yùn)營營銷思路造成今天的萬達(dá)百貨、1、2、3樓的百貨業(yè)態(tài)銷售量不佳；萬達(dá)一直引以為傲的餐飲業(yè)態(tài)也由于味道、價(jià)格、品質(zhì)、市場定位的多項(xiàng)不匹配逐漸在餐飲競爭中步履蹣跚的前行；還有其游樂業(yè)態(tài)電玩城的艱辛運(yùn)營。估計(jì)KTV、萬達(dá)院線、萬達(dá)超市業(yè)態(tài)算是最后的遮羞布了。近段時(shí)間，萬達(dá)廣場也開始引入社區(qū)業(yè)態(tài)、市場上比較有吸引力的一些業(yè)態(tài)進(jìn)行填補(bǔ)商業(yè)的差異及人氣聚集力，但是說實(shí)話萬達(dá)盲目擴(kuò)張后軟實(shí)力的短板確實(shí)非常大，特別是品質(zhì)服務(wù)上細(xì)節(jié)服務(wù)上你只能自我安慰。

萬達(dá)茂是萬達(dá)文旅產(chǎn)品的一次革新性嘗試，但是基本是一個大型商業(yè)MALL+一個結(jié)合本地地方文化歷史淵源的大型游樂場，從商業(yè)外立面到商業(yè)動線布局，從商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃到游樂場設(shè)施布局，萬達(dá)茂在商業(yè)產(chǎn)品中算是一種革新性產(chǎn)品。但是可惜的是并不理想的服務(wù)品質(zhì)，生硬的運(yùn)營模式，中國式游樂場的簡單粗暴氛圍營造，讓人感覺就算有好的硬件，也很難具備能夠傳達(dá)展現(xiàn)的地方文化歷史淵源，說實(shí)話王總當(dāng)年放言要干翻上海迪斯尼，看了南京萬達(dá)茂、南昌萬達(dá)茂后我只能笑笑，默默地離開，真是不要夜郎自大也不要妄自菲薄，大家共勉吧！

3、商業(yè)發(fā)展的瓶頸

近年來電商和商業(yè)從劍拔弩張到相互依偎，從電商滅商業(yè)喋喋不休胡爭論到線上電商線下體驗(yàn)商業(yè)的水乳交融，但不得不承認(rèn)電商的沖擊力還是很震撼的，特別百貨服裝批發(fā)行業(yè)搞的是一蹶不振了，很多區(qū)域的服飾批發(fā)市場商戶在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和電商沖擊的雙重壓力下懷疑人生。回過頭來看萬達(dá)商業(yè)特別是百貨業(yè)本來就品牌陳舊再加上營銷運(yùn)營笨拙，商家服務(wù)管理粗放，萬達(dá)商業(yè)中的百貨服飾基本不瘟不火。萬達(dá)商業(yè)的萬達(dá)院線估計(jì)現(xiàn)在是萬達(dá)為數(shù)不多的王牌商業(yè)業(yè)態(tài)了。當(dāng)年的萬達(dá)電玩城慘淡經(jīng)營，KTV還努力維持著現(xiàn)狀，餐飲業(yè)態(tài)、超市業(yè)態(tài)、家電數(shù)碼業(yè)態(tài)、新興創(chuàng)意業(yè)態(tài)、美容美發(fā)、親子游樂等業(yè)態(tài)應(yīng)該也馬馬虎虎。因此萬達(dá)的商業(yè)模式、商業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、服務(wù)理念等都需要進(jìn)行一次徹底改革，但改革意味著陣痛，這點(diǎn)局外人好說局內(nèi)人就算深知也推行艱難。這是商業(yè)發(fā)展的微觀瓶頸，宏觀瓶頸上全國超級大體量的商業(yè)陸續(xù)呈現(xiàn)運(yùn)營，各地甚至出現(xiàn)遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)叵M(fèi)規(guī)模的商業(yè)爆發(fā)式推陳，紅海競爭必將造就更多商業(yè)狼群誕生，萬達(dá)商業(yè)的王者地位也必將被撼動沖擊。

二、房產(chǎn)宏微觀環(huán)境原因

房產(chǎn)宏觀環(huán)境背景：

國家現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場大的方向非常明確，經(jīng)過2016-2018后的土地財(cái)政補(bǔ)血后的地方政府逐漸走出2014-2015的財(cái)政赤字陰霾，有意識地開始逐漸淡化土地財(cái)政，逐步向發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、設(shè)備制造、高新智能、大數(shù)據(jù)、生物制藥等上去做長遠(yuǎn)布局，當(dāng)然還有一個因素就是多數(shù)地方也無多少凈地可賣了，如此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)特別是萬達(dá)享有的項(xiàng)目低價(jià)拿地就基本可以說過了一個黃金期了。

房產(chǎn)微觀環(huán)境背景

2014-2015年房地產(chǎn)市場的慘淡經(jīng)營，2016-2017年房地產(chǎn)市場的火山爆發(fā)拉升跨越，2018年的國家強(qiáng)勢宏觀調(diào)控，2019年初的微弱抬頭，市場可以說是強(qiáng)力透支了一次房產(chǎn)消費(fèi)力，人常說紙面福貴估計(jì)就說的是火山爆發(fā)時(shí)大量杠桿式購入房產(chǎn)國家宏觀調(diào)控時(shí)拿著一紙房產(chǎn)合同暗自神傷的投資客吧，房產(chǎn)市場的火爆而后的限購，又帶動過度的商業(yè)銷售，過度的商業(yè)銷售又制造了無數(shù)商業(yè)租金回報(bào)騙局，于是乎一些地方商業(yè)租金空前虛高，商業(yè)從業(yè)業(yè)態(tài)利潤擠壓嚴(yán)重，加上電商和消費(fèi)層級略降的雙重沖擊，很多主力店和次主力店開始壓縮擴(kuò)張規(guī)模，商業(yè)招商也出現(xiàn)了瓶頸，于是不少商業(yè)MALL或者商業(yè)街區(qū)匆匆在不滿租的狀況下開街，商業(yè)體逐漸成為業(yè)內(nèi)老大難得問題，如此背景下萬達(dá)退出房地產(chǎn)不僅是考慮到住宅開發(fā)過量、同時(shí)也是考量到商業(yè)體量規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場消費(fèi)量，在這種背景下做出這樣決定是穩(wěn)健的戰(zhàn)略思路。

三、政策影響和行業(yè)收縮原因

政策影響

國家對房地產(chǎn)市場的已經(jīng)出現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控，政策面可以說是伸縮自如，2018年的地產(chǎn)調(diào)控從買和賣兩個端口卡住，地方政府從預(yù)售證緩發(fā)、備案套數(shù)限制多管齊下，弄得市場非常平穩(wěn)，投資客被弄得抱頭鼠竄。這種強(qiáng)勢的房產(chǎn)調(diào)控政策打擊之精準(zhǔn)，于是不少大型地產(chǎn)集團(tuán)開始思索多元發(fā)展，布局一些長遠(yuǎn)項(xiàng)目。萬達(dá)也開始在這種背景下涉及到了金融等其他行業(yè)。

行業(yè)收縮

經(jīng)過本輪房產(chǎn)市場的發(fā)展，中小房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難在市場中發(fā)揮大的作用，大的開發(fā)企業(yè)憑借雄厚實(shí)力和從拿地到開發(fā)的再到銷售的高速流轉(zhuǎn)，房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為大開發(fā)企業(yè)的饕餮盛宴，不少區(qū)域更是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地開發(fā)銷售，因此行業(yè)的競爭也日趨嚴(yán)峻，在這類市場中哪怕是萬達(dá)這樣的當(dāng)年商業(yè)頭牌估計(jì)也有所畏懼，加上商業(yè)的區(qū)域發(fā)展好多國內(nèi)城市都超出消費(fèi)規(guī)模，商業(yè)業(yè)態(tài)主力店和次主力店也逐漸開始戰(zhàn)略擴(kuò)張收縮，加上萬達(dá)很難在這種背景下取得低價(jià)地塊，因此退出地產(chǎn)市場是一個歷史時(shí)期的必然。

四、韜光養(yǎng)晦與減弱市場聚焦

韜光養(yǎng)晦與減弱市場聚焦戰(zhàn)略

自萬達(dá)壯士斷腕后，基本淡化出了媒體視線，開始了其暢談行業(yè)雄心抱負(fù)不如悶聲苦干實(shí)干的從業(yè)戰(zhàn)略思路，韜光養(yǎng)晦、減弱媒體聚焦，當(dāng)年一直活躍在公眾視線的代言擔(dān)當(dāng)也異常低調(diào)，鋒芒的隱藏，內(nèi)功的苦練，內(nèi)部的改革，模式的創(chuàng)新，我們也希望有一天王者重新歸來，不一定在地產(chǎn)行業(yè)，在商業(yè)運(yùn)營行業(yè)重新塑造成王者，估計(jì)更讓人尊崇！