網(wǎng)友解答: 來(lái)的走勢(shì)無(wú)非是價(jià)格、貨量、樓市結(jié)構(gòu)以及銷(xiāo)售去化幾個(gè)點(diǎn)。1、 商品房市場(chǎng)其中最重要的還是價(jià)格，價(jià)格將是整個(gè)市場(chǎng)熱度高低的顯現(xiàn)。而價(jià)格的最直接的決定性因素是整個(gè)市場(chǎng)的貨量供應(yīng)與客

來(lái)的走勢(shì)無(wú)非是價(jià)格、貨量、樓市結(jié)構(gòu)以及銷(xiāo)售去化幾個(gè)點(diǎn)。

1、 商品房市場(chǎng)

其中最重要的還是價(jià)格，價(jià)格將是整個(gè)市場(chǎng)熱度高低的顯現(xiàn)。

而價(jià)格的最直接的決定性因素是整個(gè)市場(chǎng)的貨量供應(yīng)與客戶需求量之間的關(guān)系，當(dāng)供不應(yīng)求，則市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，價(jià)格將有上漲的可能。

而供大于求，則市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)，達(dá)到一定程度，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)度增加，部分項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)的行為。

而預(yù)測(cè)2019年德州市區(qū)樓市價(jià)格如何，需要梳理清楚2019年未來(lái)市場(chǎng)貨量供應(yīng)情況。

在過(guò)去的文章里提到過(guò)，2017年德州房?jī)r(jià)暴漲的原因，其中最重要的影響是2016年中心城區(qū)住宅貨量供應(yīng)的短缺，同時(shí)加上行業(yè)環(huán)境、政策刺激、周邊城市的影響下，德州房?jī)r(jià)開(kāi)始高漲。

而2018年，德州中心城區(qū)土地供應(yīng)成為2014年以后，近3年來(lái)最高，土地供應(yīng)的增加將會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)貨量供應(yīng)的增加，而之間的延后期大約是在一年到一年半左右的時(shí)間，2018年德州土地從9月份以后開(kāi)始出讓?zhuān)A(yù)計(jì)市場(chǎng)的貨量集中供應(yīng)期會(huì)在2019年下半年。

對(duì)于2018年年底，2019年年初，德州的房?jī)r(jià)由于部返鄉(xiāng)置業(yè)客戶的增多，同時(shí)年底由于天氣施工進(jìn)度減慢，取證項(xiàng)目減少，市場(chǎng)貨量供應(yīng)相對(duì)降低，價(jià)格依舊比較堅(jiān)挺，但是不可避免的會(huì)有部分企業(yè)在年底為加快回籠資金，將會(huì)變相促銷(xiāo)降價(jià)。

而2019年年中在6月份過(guò)后，2018年出讓地塊達(dá)到預(yù)售條件，貨量供應(yīng)增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)加大，對(duì)于某些新入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)將會(huì)采取低價(jià)入市的方式搶奪市場(chǎng)客源。

2、 土地市場(chǎng)

對(duì)于土地市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2019年中心城區(qū)會(huì)集中供應(yīng)一部分土地，其中包含某些舊廠企業(yè)、棚改拆遷地、招商項(xiàng)目用地等等。

2018年德州市區(qū)土地供應(yīng)量的增加，將會(huì)直接影響2019年的土地市場(chǎng)，2015-2017年，德州區(qū)域開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿強(qiáng)烈，但在2017年伴隨土地價(jià)格的升高，同時(shí)在2018年市區(qū)土地供應(yīng)量的增加，部分資金實(shí)力雄厚及可拿地企業(yè)已基本拿地，未來(lái)土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將告別地王的時(shí)代，部分房企趨于理性。

對(duì)于當(dāng)下，德州樓市價(jià)格從個(gè)人感覺(jué)來(lái)說(shuō)，相對(duì)偏高的，開(kāi)發(fā)區(qū)部分項(xiàng)目售價(jià)直接突破1萬(wàn)2到1萬(wàn)3，更是某些項(xiàng)目鼓吹2019年項(xiàng)目售價(jià)突破1萬(wàn)5，不知從何而來(lái)的底氣，對(duì)于市場(chǎng)有沒(méi)有仔細(xì)認(rèn)真的研究。

2017年德州房?jī)r(jià)的暴漲透支了未來(lái)5年的漲價(jià)幅度和購(gòu)買(mǎi)力，讓眾多的購(gòu)房者望而興嘆，市場(chǎng)亟待回歸理性。

2019年，預(yù)計(jì)在上半年會(huì)依舊堅(jiān)挺，但在下半年伴隨貨量的增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體會(huì)稍有回落，但是大幅降價(jià)的可能性較低。在2019年10-11月份預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到最大，市場(chǎng)去化壓力達(dá)到頂峰。

個(gè)人弊見(jiàn)，僅供參考。

看一個(gè)地方房?jī)r(jià)走勢(shì)最主要的還是看政策。我們都知道中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是房住不炒，而地方政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是地價(jià)越高越好。所以看一個(gè)地方的房?jī)r(jià)走勢(shì)首先要把政策因素放在第一位。

其實(shí)我們德州房產(chǎn)的情況已經(jīng)很明了了。供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)高位。大多數(shù)的老百姓已經(jīng)買(mǎi)不起了。開(kāi)發(fā)商和中介也開(kāi)始搞促銷(xiāo)，做廣告了。這說(shuō)明14年的房產(chǎn)大蕭條可能又要卷土重來(lái)了。

但是：蕭條不等于房?jī)r(jià)下降。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商們很明白，老百姓買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。想想當(dāng)年的豪門(mén)，寧可破產(chǎn)，老板寧可做牢，房?jī)r(jià)也不會(huì)降的。

所以：19年我們德州的房?jī)r(jià)應(yīng)該是上漲和下行非常膠著的一年。也是房產(chǎn)商，中介和炒房者們很難熬的一年。至于我們老百姓，還是旁觀的好。因?yàn)槟阌仲I(mǎi)不起。另外，奉勸那些非買(mǎi)不可的買(mǎi)房剛需們，千萬(wàn)要注意的是……爛尾?。。?/p>