網(wǎng)友解答: 問題就在于這空置率的所在位置?，F(xiàn)在隨著大規(guī)模的縣級市被撤市劃區(qū)，甚至是縣直接劃區(qū)，從前的遠(yuǎn)郊乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)如今都被算到了市區(qū)范圍。而且由于這些地區(qū)相比于主城區(qū)地價低廉，可開發(fā)區(qū)域面

問題就在于這空置率的所在位置?，F(xiàn)在隨著大規(guī)模的縣級市被撤市劃區(qū)，甚至是縣直接劃區(qū)，從前的遠(yuǎn)郊乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)如今都被算到了市區(qū)范圍。而且由于這些地區(qū)相比于主城區(qū)地價低廉，可開發(fā)區(qū)域面積大，所以近幾年新建了大規(guī)模的樓盤，這些新盤很多連亮燈率三分之一都達(dá)不到，于是就成為了城市房屋空置率拖后腿的主力。

毫不夸張的說，所謂25%的空置率，至少20%在主城以外的地方。尤其調(diào)查報(bào)告提到這還是“主要城市”的數(shù)據(jù)。就不說一線和新一線這些熱點(diǎn)城市了，就算二線的這些省會以及大連、廈門、佛山這些城市，主城有幾間空房？很多人合租都快租不起了，個別還有買房要搖號的，更有甚者主城都快沒地建新盤了，還會有空房？前幾天看了幾套法拍房，其中一套僅有水電的毛坯房都住著七八個合租的。所以空置率在哪里？

如果大級別的規(guī)劃幾年內(nèi)到不了遠(yuǎn)郊和縣區(qū)，或者說沒能和主城完成真正的城市化無縫銜接，那么絕大多數(shù)所謂的空置房是不會影響到主城房價的。我認(rèn)為再沒錢的剛需，寧可借錢在主城買小戶型，也不可能為了廉價買幾十公里外的遠(yuǎn)郊大戶型。在主城區(qū)工作的人，也沒幾個人會為了遠(yuǎn)處房子便宜而選擇換工作去縣改區(qū)。

說直觀點(diǎn)就是遠(yuǎn)水解不了近渴。只要主城區(qū)人口密度沒有明顯下降趨勢，就不會因?yàn)榘烁妥哟虿恢目罩寐识l(fā)生明顯變化。目前的降價是基于過去幾年漲幅過大的回調(diào)。真正有風(fēng)險(xiǎn)的是那些市區(qū)房子賣也賣不完，然后城區(qū)還不斷擴(kuò)容不停建新盤的城市，尤其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不好，人口還凈流出的，如何這幾樣屬性疊加，前景的確堪憂。但如果沒有這些問題的城市，長期來看依然整體向好，只是上漲不會再像過去那么夸張。

記得前段時間，建行行長在北大新年論壇上說過，國內(nèi)居民大約60%-70%的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)中，而目前新增的信貸房地產(chǎn)占比約40%。從這段話就可以聽出，目前大多數(shù)居民還是熱衷買房的，資金仍在流入房地產(chǎn)。

建行行長還說，中國的房屋空置率比較高，美國三分之一的人靠租房，德國40%的靠租房，國內(nèi)租賃市場不夠完善。這句話隨后被解讀為建行住房租賃平臺做推銷，但是也可以說明國內(nèi)目前高達(dá)25%的房屋空置率相比歐美地區(qū)高出太多，這不僅是地大物博的原因，也是說明地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，而25%是不是真實(shí)數(shù)據(jù)還不得而知，有人甚至說房屋空置率高達(dá)50%，可想而知房子是絕對存在泡沫的。

從下圖可以看出2018年房價整體是上漲的。

不過說空置率高和房價會不會漲是沒有相關(guān)的，有句話說，能買房的照樣買的起，買不起房的就算降價一半了照樣買不起。在多年的房地產(chǎn)政策調(diào)控周期內(nèi)，2018年70個大眾城市中房價普遍上漲，也就是說無關(guān)乎空置率，就算政策調(diào)控房價還會攀升，只是處在緩慢的漲幅階段。

那么限售和限購令的各種新政策下抑制房住不炒需要時期，2019年起碼是不會看到房價大幅下降，但是也難以出現(xiàn)較大上漲。

談到剛需購房是可以考慮，反正不是以投資為主，若是投資性房地產(chǎn)，可能還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，是需要謹(jǐn)慎的。

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