網(wǎng)友解答: 謝謝悟空問答的邀請！首先要說的是，這問題中的“北上廣深樓市將回暖”，認定了房貸利率下降會必然導致樓市的回暖，是一種慣性思維的誤區(qū)。個人認為，北上廣深樓市非但不會回暖，中國樓市

謝謝悟空問答的邀請！

首先要說的是，這問題中的“北上廣深樓市將回暖”，認定了房貸利率下降會必然導致樓市的回暖，是一種慣性思維的誤區(qū)。

個人認為，北上廣深樓市非但不會回暖，中國樓市整體而言恰恰拐點將至。一是從價格來看，當前北、上、廣、深4個一線城市二手房價格都在下跌。值得注意的是，新房市場由于限價導致市場失真，二手房價格更具參考性。二是成交量大幅下滑，全國商品房銷售面積增速連跌4個月。以傳統(tǒng)樓市旺季的“金九銀十”為例，去年“十一”黃金周期間，個別城市房地產(chǎn)成交量下滑90%，下滑50%的比比皆是，說明市場整體在降溫。第三，從土地市場來看，土地溢價率相對于2016、2017年大幅下降，很多地方平價賣地都會流拍。根據(jù)中指土地數(shù)據(jù)庫對全國300個重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年1-12月流拍住宅用地已超700宗，創(chuàng)中國房地產(chǎn)市場化以來土地流拍之最。

其中一線城市由于房價停止上漲，土地流拍最嚴重。而四五六線城市因為有棚改的后續(xù)效應(yīng)，情況還不是太嚴重。不過，2018年下半年以來，一些城市及時停止了棚改，這意味著最后一個政策紅利也消失了。

再從經(jīng)濟大周期來看，由于經(jīng)濟發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)外部不確定因素增加，當下經(jīng)濟運行也存在著一定下行風險。

日前，建設(shè)銀行董事長田國立在北大光華新年論壇上稱：房子我們真的蓋夠了，空置率很大，現(xiàn)在你買房就是高位接盤。

總之，過去不斷支撐大家購房的政策基本上都取消了，房地產(chǎn)政策周期的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)了。

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公開數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，為23個月以來首降。截至12月，北上廣深四大一線城市的最低首套利率排名均處于前十（上海為5.09%，北京為5.45%，深圳為5.55%，廣州為5.57%。），這意味著一線城市的房貸利率已經(jīng)松動。

首套房貸利率為何下行？

1、去年下半年以來，貨幣政策邊際寬松，央行通過公開市場操作和降準的方式給市場注入了些許流動性。不過，“寬貨幣”向“寬信用”傳導渠道并不順暢，一方面促使銀行放貸才是關(guān)鍵，另一方面銀行也有意愿適當擴大房貸規(guī)模來吸引客戶。而隨著市場利率的走低，房貸利率也隨之下行。

2、由于房地產(chǎn)的嚴控，一二線需求持續(xù)降溫，三四線需求也因為棚改貨幣化安置比例下降而下滑，因此由于供需關(guān)系影響，首套房貸利率出現(xiàn)下滑比較正常，這也是市場自發(fā)調(diào)整的過程，并非釋放房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向信號。

3、不少一二線城市表態(tài)稱，將大量增加土地供給和租賃住房，雖然目前的量還不足以抑制房價，但市場預(yù)期已經(jīng)給房價造成了巨大的壓力。需求少了，未來供給多了，房貸利率作為樓市的前瞻性指標，自然就走低了。

對樓市意味著什么？

1、樓市可能進入過剩時代。大家還記得前幾年房企大肆進軍三四線、頻頻拿地王的日子嗎？盡管那時房貸利率還不高，甚至還有打折，但那時是樓市最瘋狂的時候，搶房事件頻頻上演。而當下多地加碼調(diào)控政策，又增加土地供給，再加上經(jīng)濟基本面嚴峻，此時首套房房貸利率下行，不是什么政策轉(zhuǎn)向，而是樓市的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生微妙變化，或許房價不會跌，但無疑未來房地產(chǎn)必將會進入過剩時代。

2、緩解樓市資金鏈風險。在去杠桿的背景下，委外資金、消費貸等被堵截，房企的融資被切斷，不少房企面臨著巨大的資金鏈斷裂風險，降價促銷頻現(xiàn)。此時房貸利率下行，會讓許多蠢蠢欲動的剛需上車，一定程度上加速了樓市去庫存進度（針對三四線而言），有利于緩解房企的資金壓力，加快回款速度，降低負債率，推動去杠桿進程。

3、樓市或引來增量資金。數(shù)據(jù)顯示，房貸利率階段性峰值滯后10年期國債利率峰值大約2至3個季度左右。

顯然是市場利率帶動房貸利率下行。因此在市場利率走低時，由其他資產(chǎn)收益降低所溢出的一部分資金可能或流向樓市。

4、引導樓市理性發(fā)展。為何這么說？因為目前投機炒作之風已經(jīng)被抑制，但廣大的剛需仍然因為高房價而被拒之門外。如今房貸利率下降是一個很好的引流，去除投機，引入剛需。此外，在去年11月初央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告》中也提到：合理管控個人住房貸款增長，加強居民消費貸款管理，防止資金挪用與購房行為。未來對于剛需購房者，尤其是一二線城市，購房成本會降低，是一個利好的兆頭。

總結(jié)：盡管就目前來看，房貸利率平均水平走低了，但依然還是在高位。寬貨幣、寬信用一定會有資金流進房地產(chǎn)，但不可能讓房地產(chǎn)重演瘋狂，監(jiān)管層也不希望看到。所以，不要指望房貸利率短期內(nèi)會降到原來打折的水平，因為它也有周期性。至于未來走勢，還需要根據(jù)政策的走向。不過這是剛需上車的利好信號，謹慎為好，切忌盲目跟風。

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