臨沂中環(huán)置業(yè)有限公司山東CEPA 商務(wù)中心有限公司龍騰園、湯山苑建設(shè)項目申請報告［LGZ091295］臨沂市工程咨詢委員會臨沂市工程咨詢院二○○九年十二月 ,目 錄第一章

臨沂中環(huán)置業(yè)有限公司

山東CEPA 商務(wù)中心有限公司

龍騰園、湯山苑建設(shè)

項目申請報告

［LGZ091295］

臨沂市工程咨詢委員會

臨沂市工程咨詢院

二○○九年十二月

目 錄

第一章 申報項目概況 . ................................... 1

1.1 項目申報單位概況 ................................ 1

1.2 項目概況 ........................................ 1

1.2.1 項目概述 . ........................................................................... 1

1.2.2 項目建設(shè)背景及意義 . ....................................................... 4

1.2.3 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 . ............................................................. 11

1.2.4 土建工程方案 . ................................................................. 11

1.2.5 配套工程方案 . ................................................................. 22

1.2.6 組織機構(gòu)與人力資源配置.............................................. 31

1.2.7 實施進度 . ......................................................................... 32

1.3.8 投資估算及資金籌措 . ..................................................... 33

第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ............... 38

2.1 發(fā)展規(guī)劃分析 ................................... 38

2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 ................................... 40

2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................... 41

第三章 建設(shè)項目市場及SWOT 分析 ........................ 42

3.1 市場分析 ....................................... 42

3.2 市場預(yù)測 ....................................... 47

3.3 項目SWOT 分析 .................................. 49

3.4 經(jīng)營策略 ....................................... 51

第四章 節(jié)能方案分析 . .................................. 55 1

4.1 用能指標(biāo)和節(jié)能規(guī)范 ............................. 55

4.2 能耗指標(biāo)分析 ................................... 56

4.3 主要節(jié)能措施分析 ............................... 57

第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ............... 63

5.1 項目建設(shè)用地選址 ............................... 63

5.2 建設(shè)條件 ....................................... 63

第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . ............................ 66

6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 ................................. 66

6.2 環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) ................................... 67

6.3 生態(tài)環(huán)境影響分析及保護措施 ..................... 67

第七章 財務(wù)評價 ...................................... 72

第八章 社會影響分析 . .................................. 75

8.1 社會影響效果分析 ............................... 75

8.2 社會適應(yīng)性分析 ................................. 76

附件

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

2、組織機構(gòu)代碼證

3、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明

4、規(guī)劃審批意見

5、國有土地使用證

6、環(huán)境影響審批意見

7、平面圖、

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第一章 申報項目概況

1.1 項目申報單位概況

臨沂中環(huán)置業(yè)有限公司成立于2007年1月，為自然人出資的有限責(zé)任公司，法定代表人彭匯文，注冊地址蘭山區(qū)沂蒙路207號。注冊資本2000萬元，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

山東CEPA 商務(wù)中心有限公司位于臨沂市湯頭鎮(zhèn)李五湖村，法定代表人劉愛麗，注冊資本2000萬元，經(jīng)營范圍為CEPA 商務(wù)信息咨詢、交流服務(wù)；貨物及技術(shù)進出口貿(mào)易；房屋出租、廣告位出租。

1.2 項目概況

1.2.1 項目概述

隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，外出旅游度假的人越來越多，同時他們對所居住酒店的服務(wù)也提出了更高的要求，開始向往環(huán)境良好、智能化管理、服務(wù)完善的高品位度假酒店。臨沂中環(huán)置業(yè)有限公司和山東CEPA 商務(wù)中心有限公司將分別投資建設(shè)臨沂龍騰園溫泉度假酒店和臨沂湯山苑溫泉度假酒店，給人們提供了一個集餐飲、溫泉洗浴、娛樂、住宿、會議等為一體的高品位度假酒店，以滿足人們的需要。

一、項目選址及用地

擬建項目位于河?xùn)|區(qū)湯頭鎮(zhèn)東北，東鄰山東匯豐環(huán)保技術(shù)有限公司、湯頭鎮(zhèn)東北村用地，西、南鄰湯頭鎮(zhèn)東北村用地，北鄰湯頭鎮(zhèn)滑店子村用地。擬建項目總用地77767平方米（其中湯山苑26667平方米、龍騰園51100平方米），項目用地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)用地。 1

二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

擬建項目總用地面積77767平方米（龍騰園51100平方米，湯山苑26667平方米），總建筑面積47200平方米（龍騰園21200平方米，湯山苑26000平方米），建筑占地面積14843平方米（龍騰園8176平方米，湯山苑6667平方米），綠化面積29551平方米，容積率0.61，建筑密度19.09，綠化率38。主要建設(shè)內(nèi)容包括：餐飲會議、休閑娛樂、溫泉洗浴、客房和產(chǎn)權(quán)式公寓酒店、商務(wù)樓等。

主要建筑指標(biāo)一覽表

三、項目實施進度

本項目擬定建設(shè)期為6個月，自2009年9月至2010年2月。 四、項目投資與資金籌措

本項目總投資17372萬元，其中固定資產(chǎn)投資17151萬元，（建筑工程費7069.56萬元，設(shè)備及工器具購置費6854.80萬元，安裝工程費332.74萬元，工程建設(shè)其他費用2077.64萬元，基本預(yù)備費816.74萬元），鋪底流動資金221萬元。資金企業(yè)自籌解決。

五、研究結(jié)論

隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，服務(wù)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，

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對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用，該項目的建設(shè)不但可以為顧客提供舒適的住房環(huán)境，解決人們對旅游、出行、出差、飲食、娛樂、健身、休閑等的需求，還能夠給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來一定的改善，本項目的建設(shè)對于改善城市形象，提高河?xùn)|區(qū)城市整體品位具有積極的意義。

該項目的建設(shè)，符合河?xùn)|區(qū)地方發(fā)展規(guī)劃，有利于發(fā)展地方經(jīng)濟；項目建設(shè)過程中可吸納部分剩余勞動力，緩解社會就業(yè)壓力；并且可拉動投資增長，并有效地帶動建材、裝飾等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

經(jīng)綜合分析評價，項目建設(shè)場址具有良好的區(qū)位優(yōu)勢、外部水、電基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)久“場址地質(zhì)穩(wěn)定，為項目建設(shè)提供了有利的建設(shè)條件。項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護、消防安全、實施進度安排、項目組織與管理、投資估算和資金籌措方案是可行的。本項目經(jīng)濟效益顯著，社會效益良好，具有較強的市場競爭能力和廣闊的市場前景。因此，項目建設(shè)是完全必要的，也是可行的。

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工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

1.2.2 項目建設(shè)背景及意義

一、河?xùn)|區(qū)概況

臨沂市河?xùn)|區(qū)位于山東省東南部，介于東經(jīng) 118°22?～118°40 ?、北緯34°35?～35°20?之間，西依沂河與臨沂市區(qū)相接，

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是臨沂市三個城區(qū)之一。 1995年初，臨沂撤縣設(shè)市，河?xùn)|被劃為新區(qū)，也是目前臨沂城市建設(shè)“北上東進、一河五片”的重要組成部分。全區(qū)現(xiàn)轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），342個行政村。全區(qū)人口51.8萬，面積608.83平方公里。

河?xùn)|區(qū)地處山東三大平原之一——臨郯蒼平原，地勢北高南低，地形多為平原。屬溫帶季風(fēng)半濕潤海洋性氣候，四季分明，光熱豐富，雨水充沛，土地肥沃。

河?xùn)|區(qū)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，盛產(chǎn)水稻、小麥、玉米、大豆、花生、果蔬等，是著名的高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)示范基地，也是商品糧、淡水魚、豐產(chǎn)林、香料煙生產(chǎn)基地。轄區(qū)內(nèi)地?zé)豳Y源極為豐富，湯頭溫泉名聞遐邇。

河?xùn)|區(qū)東臨日照、嵐山、連云港三大港口；轄區(qū)內(nèi)臨沂飛機場已與全國各主要城市通航；兗石鐵路橫穿東西，膠新鐵路縱貫?zāi)媳保?05、206、327國道及342省道縱橫交錯，縣鄉(xiāng)公路四通八達，交通條件十分便利。

河?xùn)|區(qū)工業(yè)體系齊全，經(jīng)濟發(fā)展迅速，個體私營經(jīng)濟已成為全區(qū)經(jīng)濟的重要支撐力量，對外經(jīng)濟貿(mào)易迅速崛起，已與美國、日本、德國、意大利、韓國、香港、阿聯(lián)酋、臺灣等40多個國家和地區(qū)成功地進行了經(jīng)濟技術(shù)合作，國際市場多元化格局初步形成。圍繞外貿(mào)培植八大龍頭企業(yè)，形成了八大出口拳頭產(chǎn)品，壯大了五大出口商品基地。

近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全區(qū)上下堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，堅定不移地貫徹市委、市政府建設(shè)“大臨沂、新 5

臨沂”的工作思路和戰(zhàn)略部署，緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會的總體要求，大力實施工業(yè)化帶動、城市化推進、外向型擴張、服務(wù)業(yè)突破、新農(nóng)村提升五大戰(zhàn)略，堅定不移地加快發(fā)展，堅定不移地實現(xiàn)好、發(fā)展好、維護好最廣大人民群眾的根本利益，強力推動經(jīng)濟社會快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展。2008年全年實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值87億元，增長16；完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資30.5億元，增長27；實現(xiàn)社會消費品零售總額25.5億元，增長18；完成地方財政收入2.419億元，增長18；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14742元，農(nóng)民人均純收入5328元，分別增長15和14。

2008年河?xùn)|區(qū)工業(yè)經(jīng)濟又邁上了一個新臺階。河?xùn)|區(qū)骨干企業(yè)支撐帶動作用明顯，四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值140億元，占工業(yè)總產(chǎn)值的65以上。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值94億元、增加值25億元、利稅4.53億元，分別增長40、20和32。12家企業(yè)產(chǎn)值過億元，蒙凌集團、農(nóng)村合作銀行、華太電池、煙草公司、石油公司、大林食品、宏藝科技7家企業(yè)稅收過千萬元。企業(yè)素質(zhì)不斷提升，完成技改投資12.5億元，增長12；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值27.2億元，增長32.68，占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達28.94；完成大林企業(yè)上市前期準(zhǔn)備工作。品牌建設(shè)富有成效，新增中國馳名商標(biāo)1件，省著名商標(biāo)2件，市級“守合同、重信用”企業(yè)3家，省級消費者滿意單位3家，標(biāo)準(zhǔn)化良好行為企業(yè)2家。落實區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)幫扶企業(yè)責(zé)任制，開展區(qū)直部門“為企業(yè)辦三件實事”活動，共為企業(yè)辦實事429件。舉辦了第二期企業(yè)家培訓(xùn)班，組織60余名企業(yè)家外出參觀學(xué)習(xí)。完成市政府下達的節(jié)能減排任務(wù)，萬元GDP 能耗下降 6

5.8，二氧化硫排放量控制在3000噸以內(nèi)，化學(xué)需氧量排放量控制在1850噸以內(nèi)。

服務(wù)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)新亮點。城東物流園區(qū)建設(shè)步伐加快，完成鋼材市場搬遷改造，入駐經(jīng)營業(yè)戶798家；重點推進了投資1.2億元的東立物流二期工程、投資6000萬元的汽車4S 店等項目建設(shè)。實施“萬村千鄉(xiāng)”市場工程，建成較大型日用品直營店10處、日用品便民店369處、農(nóng)資農(nóng)家店344處，被中華全國供銷合作總社確定為“全國供銷社綜合改革試點縣（區(qū)）”。湯泉旅游區(qū)建設(shè)全面啟動，重點推進了觀唐苑開發(fā)、億利達改造、知春湖園林生態(tài)溫泉提升等項目建設(shè)及“四縱四橫”道路、湯河橡膠壩等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，被授予“中國地?zé)岢恰狈Q號。財政保障能力進一步增強，完成財政總收入5.99億元，增長13.23；國稅部門完成2.79億元，地稅部門完成1.95億元，分別增長2.6和30.05；國稅部門完成地方級收入3708萬元，地稅部門完成地方級收入7700萬元，分別增長4.13和30.2。金融運行平穩(wěn)，年末金融機構(gòu)存款余額79.61億元、貸款余額59.55億元，分別比年初增加19.23億元和2.99億元。金融保險、典當(dāng)擔(dān)保、中介服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。

2009年河?xùn)|區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地方生產(chǎn)總值增長12％左右；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資增長23％左右；地方財政收入增長10％左右；社會消費品零售總額增長18％左右；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長11左右，農(nóng)民人均純收入增長12％左右；萬元生產(chǎn)總值能耗下降5.8％左右，化學(xué)需氧量排放量降低1％左右；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3以內(nèi)；人口自然增長率控制在6?以內(nèi)。 7