融資租賃能做不動(dòng)產(chǎn)嗎？房地產(chǎn)中的土地，金融是不能出租的；如果不動(dòng)產(chǎn)中的地上定著物不屬于獨(dú)立的權(quán)利客體，如工業(yè)設(shè)備、工業(yè)廠房、醫(yī)療建筑、校舍等。，可以用融資租賃；如果不動(dòng)產(chǎn)中的地上定著物屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于

融資租賃能做不動(dòng)產(chǎn)嗎？

房地產(chǎn)中的土地，金融是不能出租的；

如果不動(dòng)產(chǎn)中的地上定著物不屬于獨(dú)立的權(quán)利客體，如工業(yè)設(shè)備、工業(yè)廠房、醫(yī)療建筑、校舍等。，可以用融資租賃；

如果不動(dòng)產(chǎn)中的地上定著物屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于標(biāo)的物的特殊性和標(biāo)的物所屬行業(yè)的特殊性，特別是其稅收政策與一般常規(guī)融資租賃有較大不同，不宜采用融資租賃。

不動(dòng)產(chǎn)租賃的成本是什么？

特定內(nèi)容

1.租金

租金主要由租賃價(jià)格決定。設(shè)備價(jià)格一般由三個(gè)因素組成:設(shè)備購(gòu)買價(jià)格、途中運(yùn)費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)。

設(shè)備的購(gòu)買價(jià)格一般由承租人和出租人根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格協(xié)商確定。為了防止出租人隨意提高租賃設(shè)備的采購(gòu)價(jià)格，承租人還可以直接與供應(yīng)商談判，談妥采購(gòu)價(jià)格等條款，然后再與出租人談判，有時(shí)甚至?xí)趯⒑贤D(zhuǎn)讓給出租人之前，以買方的名義與供應(yīng)商簽訂采購(gòu)合同。

國(guó)際租賃中的設(shè)備大部分是進(jìn)口的，會(huì)涉及到不同的定價(jià)。如果按CIF計(jì)價(jià)，則直接作為設(shè)備的采購(gòu)價(jià)格；如果價(jià)格是FOB，運(yùn)輸和途中保險(xiǎn)費(fèi)將被加到價(jià)格里。在很多融資租賃中，運(yùn)費(fèi)和保險(xiǎn)是由承租人支付的，所以在確定租金時(shí)，這兩項(xiàng)費(fèi)用要從設(shè)備價(jià)格中扣除。

2.安裝調(diào)試費(fèi)

在非租賃業(yè)務(wù)中，企業(yè)取得的設(shè)備價(jià)格應(yīng)包括設(shè)備的安裝調(diào)試費(fèi)。在計(jì)算租金的時(shí)候，要看具體情況。如果是出租方負(fù)責(zé)設(shè)備的安裝調(diào)試，那么這部分費(fèi)用應(yīng)該包含在租金的計(jì)算和確定中。承租人承擔(dān)安裝調(diào)試費(fèi)的，不應(yīng)計(jì)入租金。

3.興趣

現(xiàn)代國(guó)際租賃主要以融資為目的，出租方要按一定的利率收取利息。此外，出租人 s的設(shè)備不一定是用自有資金購(gòu)買的，但是借錢也是必須的。利率由市場(chǎng)平均利率、稅收因素、租賃公司融資費(fèi)用、利差風(fēng)險(xiǎn)等因素決定。利息收入是出租方的經(jīng)營(yíng)收入，因此需要繳納一定的營(yíng)業(yè)稅和所得稅。資金來(lái)源、財(cái)務(wù)狀況、承租方。;租賃公司的聲譽(yù)、金融市場(chǎng)及其未來(lái)趨勢(shì)也會(huì)影響利率的變化。此外，不同的租金支付也會(huì)影響利息，如定期支付、不定期支付、等額支付、遞增支付等。

4.手續(xù)費(fèi)

手續(xù)費(fèi)是出租方為補(bǔ)償各種日常開支而收取的費(fèi)用，如辦公費(fèi)、工資、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、稅金等。出租人的一部分的日常費(fèi)用是可變成本，隨著業(yè)務(wù)量的增加而增加；另一部分是固定成本和業(yè)務(wù)量的關(guān)系。小。手續(xù)費(fèi)有兩種計(jì)算一種是按照資產(chǎn)價(jià)格的一定比例收取，另一種是計(jì)入租金。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是從國(guó)外購(gòu)買設(shè)備再租給國(guó)內(nèi)企業(yè)，還是從國(guó)外租賃再轉(zhuǎn)租，國(guó)際租賃的手續(xù)費(fèi)總是高于國(guó)內(nèi)租賃的。

5.維護(hù)費(fèi)

設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用也是企業(yè)為獲得設(shè)備使用權(quán)而支付的費(fèi)用。從形式上講，誰(shuí)修設(shè)備，誰(shuí)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。但由于出租方有較多的同類設(shè)備可供出租，有一定的專業(yè)維修能力和服務(wù)眾多客戶的規(guī)模效益，租賃形式中的維修費(fèi)用往往包含在租金中，但相對(duì)較低。因此，在進(jìn)行租賃決策時(shí)，應(yīng)盡可能準(zhǔn)確地分析和估算維修費(fèi)用的現(xiàn)金流，以便做出更合理的決策。

6.保險(xiǎn)費(fèi)

為防止意外損失，購(gòu)買設(shè)備的企業(yè)不僅要直接或間接承擔(dān)運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)，還要承擔(dān)設(shè)備使用過程中的保險(xiǎn)費(fèi)。不同的融資方案和不同的租賃形式有不同的保險(xiǎn)費(fèi)形式。例如，在經(jīng)營(yíng)租賃模式下，在設(shè)備的整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命中，由于承租人多，租賃期短，保險(xiǎn)費(fèi)由出租人支付，然后以租金的形式轉(zhuǎn)嫁給承租人。在融資租賃模式下，大部分保險(xiǎn)費(fèi)用由承租人支付。在租賃決策中，為了使分析和比較建立在相同的基礎(chǔ)上，必須充分考慮這一點(diǎn)。

7.擔(dān)保費(fèi)

在國(guó)際租賃業(yè)務(wù)中，出租人總是期望收回投資并從租金、利息和手續(xù)費(fèi)中獲利。但由于種種原因，承租人不能如期支付租金，或者租賃設(shè)備因使用不當(dāng)而損壞或磨損過快，出租人就要承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)。為了避免損失，出租人往往會(huì)要求承租人找信譽(yù)好的機(jī)構(gòu)做擔(dān)保。但擔(dān)保機(jī)構(gòu)收費(fèi)，有時(shí)擔(dān)保費(fèi)因租賃設(shè)備價(jià)值巨大而不可忽視，決策時(shí)不能輕易省略。

8.象征性購(gòu)買費(fèi)

在融資租賃模式下，租賃期滿后，根據(jù)合同約定，租賃企業(yè)可以以一定的價(jià)格購(gòu)買原租賃設(shè)備，其保留費(fèi)可能遠(yuǎn)低于保留時(shí)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，也可能符合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。無(wú)論如何挽留購(gòu)買，這部分支出都是企業(yè)的現(xiàn)金流出，在做租賃決策時(shí)必須考慮在內(nèi)。

有的租賃合同還約定，租賃企業(yè)歸還時(shí)要保證設(shè)備的新舊程度。如果設(shè)備過度磨損，承租人應(yīng)根據(jù)設(shè)備的重置價(jià)格以貨幣資金的形式補(bǔ)償出租人過度磨損的部分。例如，A企業(yè)從B公司租賃某設(shè)備，租期5年，屬于非保留租賃。退回時(shí)，原新舊度為40%。如果實(shí)際新舊程度為30%，假設(shè)期末設(shè)備重置價(jià)格為100000元，承租方將賠償10000元的超額損失。這部分補(bǔ)償也是租賃決策的一部分。

不動(dòng)產(chǎn)租賃的成本是什么？

房地產(chǎn)的租賃費(fèi)用包括:房屋折舊、維修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、人員維修費(fèi)等。房屋租賃納稅分為以下四種情況。

一、個(gè)人租用非住房(商店、寫字間等。)應(yīng)繳納下列稅款:

1.房產(chǎn)稅:按租金收入的12%計(jì)算繳納(根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定)。

2.營(yíng)業(yè)稅:按租金收入的5%計(jì)算繳納(根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表)。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅乘以城建稅稅率(根據(jù)納稅人情況適用7%、5%和1%三種稅率 的位置)和教育附加費(fèi)率是3%。

4.個(gè)人所得稅:財(cái)產(chǎn)租賃所得每次不超過4000元的，800元的費(fèi)用超過4000元的，扣除20%的費(fèi)用，余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%。

(根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第三條、第六條和《個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條、第二十一條的規(guī)定)。

5.印花稅:按房產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元的，以1元為單位加蓋印花(按《《印花稅暫行條例》和印花稅目稅率表》執(zhí)行)。

二、個(gè)人出租房屋應(yīng)繳納以下稅費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定(分別為房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅):

1.房產(chǎn)稅:按租金收入的4%計(jì)算繳納。

2.營(yíng)業(yè)稅:按3%稅率減半計(jì)算繳納。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅乘以城建稅稅率(根據(jù)納稅人情況適用7%、5%和1%三種稅率 的位置)和教育附加費(fèi)率是3%。

4.個(gè)人所得稅:對(duì)個(gè)人臨時(shí)出租房屋取得的所得，按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃收入每次不超過4000元的，800元的費(fèi)用扣除4000元以上，扣除20%的費(fèi)用，余額為應(yīng)納稅所得額。

5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

6.免除印花稅。

三、企業(yè)納稅人出租、承租用于經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)應(yīng)繳納以下稅費(fèi):

1.房產(chǎn)稅:按租金收入的12%計(jì)算繳納。

2.營(yíng)業(yè)稅:按租金收入的5%計(jì)算繳納。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅乘以城建稅稅率(根據(jù)納稅人情況適用7%、5%和1%三種稅率 的位置)和教育附加費(fèi)率是3%。

4.企業(yè)所得稅:年底匯算清繳。

5.印花稅:根據(jù)房產(chǎn)租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元的，以1元為單位蓋章。

四、企業(yè)納稅人按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，應(yīng)繳納以下稅費(fèi):

1.房產(chǎn)稅:租金收入的4%(根據(jù)財(cái)稅[2008] 2號(hào)4號(hào)文件的規(guī)定)。

2.營(yíng)業(yè)稅:按租金收入的5%計(jì)算繳納。

3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅乘以城建稅稅率(根據(jù)納稅人情況適用7%、5%和1%三種稅率 的位置)和教育附加費(fèi)率是3%。

4.企業(yè)所得稅:年底匯算清繳。

5.印花稅:根據(jù)房產(chǎn)租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元的，以1元為單位蓋章。

增值稅稅率為5%，其中(住房增值稅稅率為1.5%)。個(gè)稅，稅前稅率1.5%。房產(chǎn)稅8%-12%(各地稅率不同)，城建教育三項(xiàng)加地方教育加起來(lái)是增值稅的11.5%。