如何通俗地理解內(nèi)部收益率（IRR）？要知道內(nèi)部收益率是什么，你首先需要了解凈現(xiàn)值是如何計算的。用于計算凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率是項目的加權(quán)平均融資成本（WACC）。每個企業(yè)都有自己的融資成本，融資成本通常是固定

如何通俗地理解內(nèi)部收益率（IRR）？

要知道內(nèi)部收益率是什么，你首先需要了解凈現(xiàn)值是如何計算的。用于計算凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率是項目的加權(quán)平均融資成本（WACC）。每個企業(yè)都有自己的融資成本，融資成本通常是固定值。例如，當(dāng)我開發(fā)一個貼現(xiàn)率為10%的住宅項目時，我計算了該項目的凈現(xiàn)值（NPV）>0，這表明該項目是盈利的。

現(xiàn)在，我計算出這個項目的內(nèi)部收益率是12%。你什么意思？當(dāng)折現(xiàn)率等于12%時，項目凈現(xiàn)值為0。如果我自己的資金只夠支持初期投資的50%，其他50%將用于貸款。高利貸給我的貸款利率是20%，那么我不想貸款做這個項目嗎？當(dāng)我計算時，我發(fā)現(xiàn)我的平均融資成本已經(jīng)是15%，當(dāng)我的融資成本超過12%（內(nèi)部收益率）時，凈現(xiàn)值就會變成負(fù)數(shù)。貸款做這個項目不值得。

上面的例子表明，一個項目的內(nèi)部收益率越高，我就越敢借錢來做這個項目。

此外，凈現(xiàn)值估值還需要預(yù)測年度現(xiàn)金流。這個預(yù)測肯定有些不準(zhǔn)確。因此，我們將進(jìn)行情景分析。在不同的場景下，項目的收款速度和年現(xiàn)金流是不同的，在n種情況下我們會得到n個內(nèi)部收益率。這可以讓我們看到市場發(fā)生什么樣的變化，項目會賠錢。

當(dāng)然，數(shù)據(jù)僅供參考。其實，最重要的出發(fā)點(diǎn)是滿足老板的需求，不管是投行還是企業(yè)。該模型的各種假設(shè)包含了大量的實證判斷，其中一些關(guān)鍵假設(shè)是由具有多年經(jīng)驗的領(lǐng)導(dǎo)者提出的。老板也有自己的人要說服。在這個時候，一個復(fù)雜而嚴(yán)格的模型可以發(fā)揮它應(yīng)有的作用。如果第一次內(nèi)部收益率太低，我們也可以想辦法提高，比如改變模型的壽命，調(diào)整去年的資產(chǎn)回收價值，調(diào)整成本等等