“酒店式公寓”真的是坑嗎？不一定是坑。這取決于城市的發(fā)展水平和地理位置，以及當(dāng)?shù)氐恼?。酒店公寓適合商務(wù)和居住。雖然商業(yè)不如寫字樓，住宅不如住宅，但價(jià)格相對(duì)實(shí)惠，低于寫字樓和住宅。即使是loft，一層

“酒店式公寓”真的是坑嗎？

不一定是坑。這取決于城市的發(fā)展水平和地理位置，以及當(dāng)?shù)氐恼摺?/p>

酒店公寓適合商務(wù)和居住。雖然商業(yè)不如寫字樓，住宅不如住宅，但價(jià)格相對(duì)實(shí)惠，低于寫字樓和住宅。即使是loft，一層樓的價(jià)格肯定比房子低。

如果城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，酒店式公寓的價(jià)格不高，要么是因?yàn)榫频晔焦⑽挥诜比A的商業(yè)區(qū)或市中心，要么是因?yàn)楦浇械罔F或其他交通中心。酒店式公寓的投資價(jià)值還是比較高的，更不用說不限購了。租金回報(bào)率為5-10%。隨著房?jī)r(jià)的上漲，回報(bào)率可以進(jìn)一步提高。

如果你在三、四線城市，或者在大城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)，遠(yuǎn)離地鐵公交車，價(jià)格也不便宜。所以這種酒店式公寓是一個(gè)坑。誰買了一套房子，誰就住在里面很多年。而且，交易成本高，不能租（或低價(jià)租），也不能賣。

另外，還要注意政策。比如北京目前的政策，酒店式公寓也算住宅樓，但不允許入戶。買家或持有者的損失是非常巨大的，價(jià)格也直線下降。寧波正在逐步放開政策?？膳c民用水電相連，可入戶。這種酒店式公寓投資價(jià)值巨大，甚至高于住宅的投資價(jià)值。

因此，不管是不是坑，核心是價(jià)格、位置和政策。

酒店式公寓值得投資嗎？

讓我們看看一個(gè)客觀的數(shù)字。目前，服務(wù)式公寓的銷售在除北京和上海以外的其他一些城市非常受歡迎。以典型城市深圳為例。目前，深圳的公寓價(jià)格很高。自2011年“深八條”開始限購限貸以來，市場(chǎng)對(duì)公寓的需求不斷增長，尤其是核心區(qū)的高端平層公寓項(xiàng)目。而在售產(chǎn)品公寓的銷量已經(jīng)超過了住宅樓。再看看南京。2015年，南京寫字樓市場(chǎng)共成交6942套。與2017年25602套的總銷量相比，短短兩年時(shí)間，南京公寓辦公產(chǎn)品的銷量增長了2.7倍。市場(chǎng)上最暢銷的往往是公寓項(xiàng)目，這是客觀現(xiàn)實(shí)。為什么現(xiàn)在公寓這么熱？

首先，從政策角度看，一二線城市普遍存在住房限購政策，抑制了短期投資和投機(jī)空間。一些長期價(jià)值投資會(huì)集中在商業(yè)市場(chǎng)，受限資金會(huì)流入公寓市場(chǎng)

第二，從長期持有的角度來看，公寓也有比較優(yōu)勢(shì)，租金回報(bào)率比較高，無論增值收入如何，住宅的租金收入都很低，只有1%多一點(diǎn)，而公寓的租金收入基本上可以達(dá)到5%、6%甚至更多。

三是公寓總價(jià)相對(duì)較低，投資門檻不高。過去公寓的利率比較高，但現(xiàn)在公寓的利率一直在上升，所以不存在誰的利率更低的問題。

第四，公寓的設(shè)計(jì)相當(dāng)多樣化，各種賣點(diǎn)也不盡相同。這個(gè)4.8米高的項(xiàng)目也受到市場(chǎng)上許多年輕人的歡迎。另外，年輕人的消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)住房沒有很高的需求，也可以接受公寓項(xiàng)目。

在去南京公寓之前，有一些政策，使得以前的一些公寓項(xiàng)目絕版了。它們?cè)谑袌?chǎng)上非常罕見，這也是它們受歡迎的原因之一。最近，他們更關(guān)注公寓，所以他們可以私下和我聊天。

22萬一套的酒店公寓，8年回本，說有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，請(qǐng)問，值得投資么？

如果是投資回收期為8年，年收入為27500元的酒店式公寓，年租金回報(bào)率為12.5%。值得投資嗎？如果能夠?qū)崿F(xiàn)，肯定值得投資，因?yàn)橥顿Y回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于銀行融資和通脹，但這樣的“好事”很可能是個(gè)好洞。

目前，正規(guī)的財(cái)務(wù)管理，超過6%的收益會(huì)有損失部分或全部本金的風(fēng)險(xiǎn)，酒店公寓總價(jià)20萬，甚至承諾12.5%的回報(bào)率，主體認(rèn)為有可能嗎？如此高的回報(bào)率有很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果是以代管售后租回的形式“變現(xiàn)”，那就印證了我的猜想。

什么是托管回租？為了吸引購房者的投資，一些實(shí)力較差的開發(fā)商打出了非常響亮的招牌。例如，他們與一家著名的世界級(jí)五星級(jí)酒店合作，甚至提供8%-15%的年租金返還率，以加快資金回籠。一旦購房者介入，下一步就是讓購房者與運(yùn)營公司簽訂合同，甚至一些開發(fā)商會(huì)提供一些服務(wù)的第三方擔(dān)保。

實(shí)際情況是，要么在建房過程中，由于市場(chǎng)波動(dòng)的影響，酒店價(jià)格會(huì)下降，承諾的回報(bào)率無法兌現(xiàn)，開發(fā)商和運(yùn)營公司也承受不起相應(yīng)的損失，項(xiàng)目只能完工；或在投入運(yùn)營過程中，因市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致酒店無法履行承諾。

在這種情況下，當(dāng)購房者到開發(fā)商處進(jìn)行清算時(shí)，要么是開發(fā)商以破產(chǎn)相威脅破釜沉舟，要么是經(jīng)營公司宣告破產(chǎn)或已經(jīng)易主，投資者的權(quán)益得不到保護(hù)。

至于有沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，根本不重要。托管回租酒店自身實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。一旦損失導(dǎo)致破產(chǎn)，即使買方擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也將無法恢復(fù)經(jīng)營、出租或出售。