買二手房實(shí)際成交價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)不一樣，是不是說(shuō)明我買虧了？話不是這么說(shuō)的。二手房的實(shí)際成交價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)不一樣，是很正常的情況，并不能說(shuō)明你買賺或買虧了。評(píng)估由于目的不同，所以使用的參數(shù)或者方法也有所

買二手房實(shí)際成交價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)不一樣，是不是說(shuō)明我買虧了？

話不是這么說(shuō)的。二手房的實(shí)際成交價(jià)與銀行評(píng)估價(jià)不一樣，是很正常的情況，并不能說(shuō)明你買賺或買虧了。

評(píng)估由于目的不同，所以使用的參數(shù)或者方法也有所不同，評(píng)估價(jià)值只能是一個(gè)大致的參考價(jià)，而不能替代實(shí)際成交價(jià)?，F(xiàn)實(shí)中在銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，通常會(huì)發(fā)生兩種情況，一種是銀行評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)；還有一種是銀行評(píng)估高于成交價(jià)。這兩種情況的發(fā)生，因?yàn)槌鲇诓煌哪康模?/p>

首先，評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)，是銀行正常的做法。銀行相對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，為了保障其風(fēng)險(xiǎn)可控，采用的評(píng)估方法是很保守的。也就是采用最保守的參數(shù)，來(lái)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在這種方法下，銀行評(píng)估出來(lái)的價(jià)格低于成交價(jià)也是很正常的。這并不能說(shuō)明你買房買貴了。

其次，評(píng)估價(jià)高于成交價(jià)，也是有的。這種情況多發(fā)生于銀行想要處置房產(chǎn)的時(shí)候（且是抵押物價(jià)值不夠覆蓋銀行貸款時(shí)），因?yàn)閷?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這時(shí)地位發(fā)生了變化，銀行是賣家的地位，當(dāng)然想多賣一點(diǎn)，所以評(píng)估價(jià)肯定會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)。

有人說(shuō)銀行委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估房?jī)r(jià)，所以按理這個(gè)房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)就是市場(chǎng)價(jià)。其實(shí)這種看法是偏頗的。因?yàn)殂y行會(huì)給第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)一個(gè)指導(dǎo)意見，第三方機(jī)構(gòu)仰仗銀行吃飯，自然會(huì)想法配合。另外，銀行對(duì)第三方機(jī)構(gòu)也有考核，如果其評(píng)估價(jià)值與銀行的心里價(jià)總是差距很大的話，銀行會(huì)取消合作，你說(shuō)他們會(huì)不會(huì)配合？

我是空谷財(cái)譚，與您分享我的觀點(diǎn)。

近期為什么銀行對(duì)二手房，評(píng)估價(jià)，越降越低，這是什么信息，有行內(nèi)人分析一下嗎？

銀行對(duì)二手房評(píng)估價(jià)，越降越低，是未雨綢繆，規(guī)避未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。說(shuō)白了就是銀行不看好未來(lái)房市，認(rèn)為目前房?jī)r(jià)虛高。就這么個(gè)道理。

銀行評(píng)估二手房，是有一套完整機(jī)制的，應(yīng)該來(lái)說(shuō)相對(duì)比較科學(xué)。

之前評(píng)估價(jià)比較高，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)一直處于上升勢(shì)頭，房?jī)r(jià)在走高，所以銀行給與二手房較高評(píng)估價(jià)格。

但經(jīng)過(guò)20多年的上漲，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了。雖然說(shuō)目前不一定就是最高階段，但總體上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)確實(shí)很高，超出大部分未購(gòu)房居民的實(shí)際支付能力。而銀行對(duì)居民實(shí)際支付能力的判斷，比任何機(jī)構(gòu)都權(quán)威，因?yàn)槊恳粋€(gè)居民流水都是從銀行走的。房貸毫不意外，也是從銀行走的。那么銀行可以清楚知道，那些居民購(gòu)房時(shí)投資性的，那些居民是掏空三代人腰包購(gòu)房，那些居民是為了供房貸，全家齊上陣。

當(dāng)銀行開始降低二手房評(píng)估價(jià)格的時(shí)候，說(shuō)明銀行已經(jīng)看到居民支付能力的極限。這是非常重要的一個(gè)方面。

然后是政策面。

國(guó)家已經(jīng)明確，房住不炒，那么銀行就要為這個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略服務(wù)，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，做出自己的貢獻(xiàn)。 而已經(jīng)持續(xù)3年，還沒(méi)有停止的房地產(chǎn)調(diào)控，給了最清晰的信號(hào)。就是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。這時(shí)候，銀行已經(jīng)看出，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度不會(huì)很大，甚至有箱體整理的可能，為了保證貸款的安全，降低評(píng)估價(jià)就成為一種必然。

總的來(lái)說(shuō)，銀行降低二手房評(píng)估價(jià)，顯然在程度上代表，銀行不看好未來(lái)房市，所以未雨綢繆，先設(shè)立自己的防火墻。

但目前來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)性的，或者是大規(guī)模的，銀行對(duì)二手房評(píng)估價(jià)越來(lái)越低的現(xiàn)象。也就是題主可能是在某一個(gè)地區(qū)，甚至某一個(gè)片區(qū)發(fā)現(xiàn)的現(xiàn)象。那么這種現(xiàn)象，更多的可能就是，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心，或者城市建設(shè)中心發(fā)生偏移，導(dǎo)致片區(qū)受到冷落，導(dǎo)致該地區(qū)或者片區(qū)房?jī)r(jià)走低。