西安有著深厚的基礎(chǔ)、雄厚的綜合實(shí)力和高度的定位。因此，從城市自身的角度來看，它不缺乏與東方競爭的基礎(chǔ)。但這些年西安為什么沒有真正崛起？其實(shí)地理位置太弱了。西安地處西北，周邊無強(qiáng)鄰，人口密度低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)

西安有著深厚的基礎(chǔ)、雄厚的綜合實(shí)力和高度的定位。因此，從城市自身的角度來看，它不缺乏與東方競爭的基礎(chǔ)。但這些年西安為什么沒有真正崛起？其實(shí)地理位置太弱了。西安地處西北，周邊無強(qiáng)鄰，人口密度低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱。

因此，在這樣一個沒有人口和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的大區(qū)域，地理位置是提升城市競爭力的唯一機(jī)會，西安沒有這個機(jī)會。西安雖然客流大，也是西北地區(qū)最大的樞紐城市，但與中部大城市鄭州、武漢、長沙不同。這些城市由一批3000-4000億級城市支撐，可以形成共振發(fā)展。然而，西安是一個孤獨(dú)的城市。隨著西安與咸陽多年的一體化發(fā)展，咸陽沒有被提上來，但房價卻被提上來了。因此，以這樣一個區(qū)域?yàn)楹诵牡匚?，很難轉(zhuǎn)化為區(qū)位優(yōu)勢，區(qū)域競爭力排在華東、華中、華北、西南、東北之后。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來衡量成都、重慶和漢族更是難上加難。

西安人口眾多，但區(qū)域人口密度太低。陜西有3000多萬人口，一個西安占近三分之一。雖然成都周邊沒有強(qiáng)大的城市，但成都有四川這個人口大省的后盾，四川喜歡外出打工。因此，成都的流動人口比例非常高，甚至可以吸走貴州、云南的流動人口。但西安不同。本省人口較少，甘肅、山西、寧夏、內(nèi)蒙古人口較少。毗鄰河南和四川兩個人口大省。因此，其他人的省會城市的虹吸效應(yīng)更強(qiáng)。所以西安只能依靠這一存量人口與其他大城市競爭，再沒有區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，勢必成為瓶頸。如果西安像成都那樣擁有1600多萬人口，其競爭力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于鄭州。但事實(shí)上，如果以鄭州這個具有樞紐優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和人口優(yōu)勢的城市為例，從縣城出發(fā)，在經(jīng)濟(jì)水平上已經(jīng)超過了西安。由此可見，區(qū)域人口規(guī)模對經(jīng)濟(jì)的影響很大。

西安發(fā)展的瓶頸到底在哪里？

看著那些吵架罵房價下跌的人，我覺得很好笑。記得上世紀(jì)90年代末，西安二環(huán)路的房價還不到1500元。我們的幾個鄰居約好了買房。其中一個跟了我們好幾天，他們都哭著說新房價格太貴了。他們肯定會降價，等一會兒。他這樣說，使我們幾個人下不了決心，耽擱了兩個月。結(jié)果，我們選的房子連漲了兩次，每次都漲了20元左右，我們等不及了，于是咬緊牙關(guān)，不聽他的話，趕緊買了下來。這個鄰居不買賬，但他等著看我們開玩笑。他跟我們打賭，如果房價下跌，你就給我500元。如果價格繼續(xù)上漲，我會給你每人1000元，算是一份禮物。呵呵，他還住在當(dāng)年單位分得的40多平方米的福利房里，好久沒提賭了。2014年，我們都應(yīng)該給孩子買房。老鄰居互相關(guān)心，互相生氣。結(jié)果，他的兒子和當(dāng)年的老子一樣。當(dāng)我們都看到曲江二期6000多戶居民區(qū)的一套房子時，兒子說曲江二期太荒涼了，配套商學(xué)院的交通也沒什么，而且這么貴。買它的人絕對不多。他一定會降價再買，等著瞧。但我們老鄰居的孩子毫不猶豫地買了，他的兒子還是不買。今年年初，孩子們購買的住宅每平方米真的降了五六百元，這可造成七萬元的損失！他的父親和兒子在這個時候非常自豪。他們對我們說：“我們不要買。你不聽。讓我們?yōu)槔习灏赘蓭啄臧?！就像一個贏家，一個計(jì)算大師。那時候我們沒有真正交談。但現(xiàn)在這里有16000套二手房。到目前為止，父子倆一家五口仍然住在老地方。雖然他們還存了幾十萬元，但他們能做些什么呢？所以，那些哭泣和期待墜落的人都在為你努力。等等?？倳蟹孔?，總會有面包。

現(xiàn)在把西安的房子賣掉劃算嗎？

經(jīng)過20多年的房改，共享建筑面積一直伴隨著中國人。人們已經(jīng)習(xí)慣了，現(xiàn)在突然取消共享，按室內(nèi)使用面積計(jì)算。我的理解是，室內(nèi)使用面積是實(shí)用面積，非建筑面積。那么，剛買了公共攤位和建筑面積的人呢？開發(fā)商還錢嗎？

在我看來，應(yīng)該是老客戶的老辦法，新客戶的新辦法。開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)，以成本（含各項(xiàng)稅費(fèi)）加利潤，來確定房屋銷售價格。比如一套已經(jīng)售出的房子，建筑面積100平方米，分?jǐn)偯娣e18平方米，共118平方米，每平方米1萬元，總價118萬元，但室內(nèi)面積只有90平方米；同一套房，還得以118萬元的價格出售，只能是118／90=131.1萬元/平方米。當(dāng)然，我們也不能排除小提拔和優(yōu)惠的可能。開發(fā)商絕不會以建筑面積加分?jǐn)偯娣e的方式把錢回饋給買了房子的人。

過去，房產(chǎn)證上的登記是建筑面積加分?jǐn)偯娣e。如果換證，重新計(jì)量核算工作量巨大，短期內(nèi)無法完成。因此，二手房交易仍將是過去的計(jì)算方法。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部之所以出臺這一新政，首先是媒體揭開封面后，民間呼聲強(qiáng)烈。畢竟，共享區(qū)域的發(fā)起人香港已經(jīng)取消了共享區(qū)域。其次，要為下一步房地產(chǎn)稅的征收做準(zhǔn)備——個人繳納分?jǐn)偛糠值亩惪詈茈y有法律意義。第三，今后，個人實(shí)際可以免費(fèi)測量室內(nèi)面積消費(fèi)，不再迷茫。

住建部取消住房公攤面積，那么剛買的房子該怎么辦？售樓處給不給退錢呢？

從謙虛的角度看，西安是一個新的一線城市。它的歷史文化背景和地理位置是中國最具潛力的城市之一。目前，西安新房價格小幅上漲，而二手房價格卻呈下降趨勢，這讓不少人觀望。但為什么會這樣呢？首先，中央有宏觀的考慮。西安要大發(fā)展，但大發(fā)展首先要控制房價的速度。如果房價過高，很難留住人才。沒有人才怎么發(fā)展？新任西安市委書記王浩一到就負(fù)責(zé)這個問題。他不僅控制了不斷上漲的房價，還重組了泛濫的民辦教育。他增加了新的學(xué)校，并把它們從私立學(xué)校轉(zhuǎn)到公立學(xué)校。中小學(xué)的增加和變化也是為人才保留的。人才可以上學(xué)，價格合適的房子可以買。當(dāng)一個小家庭變得容易的時候，西安將會有一個很大的發(fā)展。但王書記管西安多年是不可能的。王書記走后，西安的房價還是這樣嗎？市場處于一種狀態(tài)，它不會太長，它是一個彈簧，你按一個狀態(tài)，輕輕按一個狀態(tài)，但按一個彈簧的手如果緊或直接放開，是什么狀態(tài)？首先，西安是一個新的一線城市。新一線城市要有大發(fā)展，大發(fā)展的人才要擠。隨著這么多人的需求到來，房價會有上漲的趨勢。一人觀點(diǎn)，僅供參考。