為什么要學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估？資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)中非現(xiàn)金類資產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估既是一種中介服務(wù)，也是每一個從事資產(chǎn)管理、涉及資產(chǎn)交易的人員所需掌握的基礎(chǔ)知識。中外合資、企業(yè)改制、國內(nèi)聯(lián)營等涉及到資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變

為什么要學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估？

資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)中非現(xiàn)金類資產(chǎn)交易的基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估既是一種中介服務(wù)，也是每一個從事資產(chǎn)管理、涉及資產(chǎn)交易的人員所需掌握的基礎(chǔ)知識。中外合資、企業(yè)改制、國內(nèi)聯(lián)營等涉及到資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的經(jīng)濟(jì)行為以及法律糾份、抵押擔(dān)保、財產(chǎn)保險、企業(yè)納稅、承包、租賃等相關(guān)領(lǐng)域均需要進(jìn)行資產(chǎn)評估。因此必須建立一個法制體系健全、監(jiān)管體制完善、隊伍機(jī)制合理、執(zhí)業(yè)行為規(guī)范和操作技術(shù)科學(xué)的資產(chǎn)評估行業(yè)體系?！顿Y產(chǎn)評估學(xué)》給相關(guān)人員準(zhǔn)備必要的知識和技能。

課程意義和導(dǎo)入

從三個方面：

1. 無形資產(chǎn)評估的意義

2. 商標(biāo)品牌評估的必要性

3. 房地產(chǎn)熱點問題

無形資產(chǎn)評估的意義：

無形資產(chǎn)主要包括：商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)、商（字）號、專利權(quán)、專有技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)、著作權(quán)（版權(quán)）、軟件、網(wǎng)站域名、企業(yè)家價值、土地使用權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、資源性資產(chǎn)等。

1、合資時可作價入股

2、 吸引風(fēng)險投資

3、增加注冊資本金

4、 質(zhì)押貸款

5、 侵權(quán)索賠提供價值依據(jù)

6、 減少不必要的損失

在國外發(fā)達(dá)國家，無形資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例高達(dá)50—70。排名全球第二的可口可樂公司的老板說：“假使一把大火把公司燒掉，也可以在廢墟上重建一個?可口可樂?”。那么，是什么力量支持可口可樂的老板口出狂言呢？答案是玄妙的配方、商標(biāo)?？煽诳蓸返呐浞胶蜕虡?biāo)就代表著滾滾的財源，真是“此時無形勝有形” 。 商標(biāo)品牌評估的必要性

（1）提高品牌的聲譽(yù)。

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（2）激勵公司員工，增強(qiáng)品牌凝聚力。

（3）品牌運(yùn)營和資本運(yùn)營的需要。

（4）激勵投資者信心。

（5）摸清家底，為經(jīng)營者提供管理決策依據(jù)。

（6）在品牌轉(zhuǎn)讓、拍賣等交易情況下也應(yīng)該進(jìn)行品牌資產(chǎn)價值評估。

案例一：

湖北采花茶業(yè)公司通過省商標(biāo)所，從銀行獲得800萬元貸款。這是湖北省首例用商標(biāo)質(zhì)押取得的貸款。

“采花”、“署天”茶葉商標(biāo)，是湖北省著名商標(biāo)，湖北采花茶業(yè)公司因急需巨資購設(shè)備、擴(kuò)規(guī)模，于去年底，對兩個商標(biāo)進(jìn)行了評估。

商標(biāo)被評估價值為3000萬元后，公司便與擔(dān)保和銀行方面，簽訂了相關(guān)協(xié)議；并到國家商標(biāo)局取得了商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押登記證書。

案例二：

房產(chǎn)評估一下高估了400萬？

一場關(guān)于一家評估公司是否違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》而高估了房地產(chǎn)價格的聽證會在某省建設(shè)廳8樓會議室里舉行。聽證的雙方包括評估機(jī)構(gòu)某省A 房地產(chǎn)評估有限公司和調(diào)查方四川省建設(shè)監(jiān)察總隊。聽證會上，調(diào)查方省建設(shè)監(jiān)察總隊陳述了相關(guān)材料。2005年4月，A 評估公司接受某市國泰貿(mào)易有限公司（以下簡稱國泰公司）委托，對位于某市大街101號第5棟、43號第2棟、第3棟、第6棟兩處房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估。

出讓方委托評估：468萬多。2005年8月1日，A 公司作出評估單價為10081.00元/平方米，總價為468.48萬元。據(jù)此，國泰公司以A 公司所出評估報告為依據(jù)，同拆遷公司進(jìn)行賠償談判，于2006年初達(dá)成賠償價格180萬元（含1077.945平方米商業(yè)用土地）

拆遷方委托評估：不到64萬。拆遷方委托該市正和房地產(chǎn)評估公司（三級評估資質(zhì)，評估總價為63.9713萬元）、該市中級人民法院委托省義正房地產(chǎn)評估咨詢有限公司（二級評估資質(zhì)，評估總價為64.1140萬元）評估。由于與A 公司的結(jié)果相關(guān)太大。 2005年12月21日，該市規(guī)劃和建設(shè)局委托房地產(chǎn)估價專家委員會對 2

A 公司的評估報告進(jìn)行評估鑒定。

相差太大，前一個評估公司高估了？

2005年12月30日，該市房地產(chǎn)估價專家委員會做出鑒定，結(jié)論為A 公司存在估價方法采用比較法所選取的可比實例不當(dāng)，個別因素單項修正超過20等問題，違反了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》相關(guān)條款。

2006年8月3日，省建設(shè)廳房管處將案件相關(guān)材料移送省建設(shè)監(jiān)察總隊。9月5日，對A 公司發(fā)出行政處罰告知書，9月7日，A 公司提出書面聽證申請。

A 公司的意見：

“我們的評估完全不違反《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，完全按照估價規(guī)程來做的，做出的評估價格也能經(jīng)得起市場的檢驗?！卑凑宅F(xiàn)在的市場價格，市一級商業(yè)地段的鋪面價格已經(jīng)達(dá)到了22000~28000元每平方米，國泰公司委托評估的兩處房屋也處于一級商業(yè)地段，而他們評估出來的單價為10081.00平方米。如果通過聽證后還是被實施處罰，他們將申請行政復(fù)議，如果還是不行，不排除走法律程序的可能。

啟示：

A 公司運(yùn)用的是最佳利用原則，而拆遷方運(yùn)用的是個別因素單項修正超過限額的規(guī)定?？梢姺康禺a(chǎn)評估是個復(fù)雜過程，涉及方面很多。 同一處房屋評估方法不同，評估結(jié)果不同。房屋評估價值是市場價值，與地理位置、周邊環(huán)境因素、配套設(shè)施、間距、朝向、結(jié)構(gòu)有關(guān)。比如：（1）位置比較好的房屋，即使房齡很長、很破舊，但是評估價值很高，取決于該房屋占地位置有關(guān)。（2）市中心、區(qū)中心、重點學(xué)校附近的房屋，即使房屋房齡很長，周邊環(huán)境好，配套設(shè)施齊全，房屋評估價格很高，甚至有的地區(qū)舊房的市場價值大于該區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的商品房價值。

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