上冊情境題一、房地產開發(fā)所創(chuàng)造的價值主要體現(xiàn)在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務。 P15（一級）需求：欲望 支付能力空間：滿意消費者需求的建筑物、構筑物及設備設施服務：售前、售中、售后時間：

上冊情境題

一、房地產開發(fā)所創(chuàng)造的價值主要體現(xiàn)在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務。 P15（一級）

需求：欲望 支付能力

空間：滿意消費者需求的建筑物、構筑物及設備設施

服務：售前、售中、售后

時間：1）滿足市場時機的把握；2）滿足消費者需求的及時性；3）土地使用年限/產權時間；4）使用壽命及時間節(jié)點上的評估價格 重點解釋時間

下冊技能考點（一級）

第一類：情境題

一、在選擇金融合作伙伴時，要考慮一下因素 P153

1、最好選擇國際交往信譽好，政府和公眾都很信任的較大金融機構合作。

2、有良好的服務質量和辦事效率。

3、收費合理，無論是存貸利息、傭金或手續(xù)費用等，均能給予優(yōu)惠待遇。

4、便于資金調動和轉移。

結合一條舉例

二、房地產企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的資金來源 有哪些P254

1、房地產抵押貸款

2、售后回租：出售給貸款人，獲得全額貸款，其中有回購、續(xù)租、租金調整等內容

3、預售資金

4、其他不規(guī)范的籌資方式

1）建筑施工企業(yè)墊付工程款

2）延期支付土地出讓金

3）重復融資

三、銀行貸款融資房地產開發(fā)項目應滿足的條件 P257

1、貸款項目已納入國家或地方建設開發(fā)計劃，立項文件合法、完整、真實、有效。

2、貸款所用于的項目已經(jīng)取得《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》。

3、貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告，預算報告合理真實。

4、房地產企業(yè)計劃投入的貸款項目的自有資金比例，規(guī)定為保障性住房和普通商品房項目是20，其他項目是30，不低于35（其中經(jīng)濟適用房貸款為30，均指所有者權益額），并于銀行貸款先期或同期到位。

5、貸款用途合理，擔保方式可接受。

擔保方式：保證、抵押、質押及其相結合的擔保方式。

貸款用途：一般包括拆遷費、建安費、裝修費等費用支出。

6、期限和利率合理。

★貸款期限一般不超過三年，貸款利率按照中國人民銀行和貸款銀行利率管理規(guī)定執(zhí)行。

四、網(wǎng)絡營銷概念新特征 P350

1、網(wǎng)絡營銷特性

網(wǎng)絡營銷師借助于信息網(wǎng)絡技術發(fā)展起來的營銷。

1）方便和快捷

2）個性化服務

3）降低營銷成本

4）擴展了營銷空間，增加了營銷機會

5）擴大了營銷規(guī)模

2、網(wǎng)絡營銷形式

1）電子商店

2）網(wǎng)絡廣告

3）網(wǎng)絡服務

3、網(wǎng)絡營銷程序

1）建立網(wǎng)站

（1）申請域名

（2）構建Web 服務器

（3）設計網(wǎng)頁

2）經(jīng)營網(wǎng)站

（1）簡潔

（2）互動

（3）速度

（4）恰當?shù)臓I銷定位

第二類：結合實際，舉例說明

一、商業(yè)地產開發(fā)的本質 P423-427

本質一：商業(yè)地產是一種社會化開發(fā)

本質二：商業(yè)地產是一種專業(yè)化開發(fā)

1）操盤方式專業(yè)化

2）開發(fā)過程需要專業(yè)顧問

（1）專業(yè)顧問公司具有資源整合能力

（2）專業(yè)顧問公司能夠提出專業(yè)顧問服務

（3）專業(yè)顧問公司能夠保證商業(yè)設施的合理

3）規(guī)劃設計需要專業(yè)化設計機構

（1）業(yè)態(tài)和功能的復雜

（2）需求的多樣

（3）平面設計的嚴格

化整為零利于出售；化零為整利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。 本質三：商業(yè)地產是一種城市化開發(fā)

本質四：商業(yè)地產是一種價值化開發(fā)

牢記1：對商業(yè)地產價值認知要深化

牢記2：商業(yè)地產的投資目標上應盡快從單純的地產產品向商業(yè)不動產價值提升型產品轉變 牢記3：對商業(yè)地產回報理解要深化

二、價格的影響因素 P291

1、自身因素

1）區(qū)位因素

2）權益因素

3）實物因素

4）品牌、信譽及物業(yè)管理等因素

2、成本因素

3、供求因素

4、環(huán)境因素

5、人口因素

6、經(jīng)濟因素

7、社會因素

8、行政因素

9、心理因素

三、土地使用權轉讓 P128-129

按照《城市房地產管理法》的規(guī)定：以出讓方式和劃撥方式取得的土地使用權，都可以向開發(fā)投資者轉讓。

1、以出讓方式取得的土地使用權的轉讓

以出讓方式取得土地使用權的地塊，在其使用人繳付全部出讓金取得土地使用權證并對其進行了一定程度的開發(fā)之后，可向有意投資的開發(fā)企業(yè)轉讓。

所謂一定程度的開發(fā)，按《城市房地產管理法》的規(guī)定，是指屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

在具體工作中的注意點：

1）土地使用權轉讓時，原土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。權利人不得擴張其權利內容。

2）土地使用權轉讓，只是對原權利剩余期限的轉讓。即轉讓后的土地使用權的使用年限為原出讓合同約定的使用年限減去原使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

3）改變原出讓合同約定的土地用途的轉讓，必須取得原出讓方和相應的規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議，并調整出讓金。用途變更大的，應重新簽訂出讓合同，重新確定出讓金數(shù)額。

4）轉讓時，房屋已經(jīng)建成的，原使用人應持有房屋所有權證書，并先行辦理房屋所有權變更登記，然后再憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記。

2、以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓

四、我國土地儲備貸款綜合授信額度較大，信用風險也較大 P 271

銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面的風險。

1、土地儲備中心資產負債率較高。 房地產開發(fā)資金過分依賴銀行貸款

2、銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。 土地儲備制度不完善

3、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。 個人消費貸款的發(fā)展存在違約風險

4、土地儲備中心的運營風險 經(jīng)營行為不科學、不理性、不規(guī)范

市場、資金、土地三要素，資金是核心